オーナー新聞2014年7月号｜オーナーセミナー｜空室対策｜ＣＳ対応件数順位【更新】オーナー新聞2014年7月号 | 川崎・新川崎・鹿島田の賃貸は第一ハウジング株式会社にお任せ下さい！

オーナー新聞2014年7月号

2014-07-01

【オーナーセミナー満員御礼！～2014 春　市況報告】

去る、6月14日「2014年　市況報告」と題してオーナーセミナーを開催いたしました。
今回のセミナーは第Ⅰ部で講師にリクルート住まいカンパニー、グループマネージャ－を招き「2014春スーモデータに基づく市況報告」と関して
■ユーザーニーズの変化
■川崎駅周辺のマーケット動向
■入居者の求めるお部屋とは
■何処までリフォームが求められているか

第Ⅱ部で、弊社代表の加藤が「市場縮小の中の空室対策」と題し
■築20年のお部屋は決まらないのか？
■適切な再投資の考え方
■新築を計画しても大丈夫？
■築50年のリフォーム例
等についてお話しさせて頂きました。

定員20名のところ、23名のオーナー様にご参加頂きました。有難うございました。
年間25万人規模で人口が減少する中、今後さらに厳しさを増す賃貸市場に対する危機感から、多くのオーナー様に興味、関心を持って頂いた結果だと思います。
セミナー後のアンケートでも　「空室の状況、リノベーション、カスタマイズの説明等、今後の参考になった。」　「オーナーが必要としている改良には費用がどのくらいかかるのか具体例を示して頂きありがたかった。」　「分析の視点が勉強になった。」　などのご感想を頂きました。
 


また、アンケートからオーナー様が困っている事の第1位は　「空室の問題」であり、それに伴い関心を持っていることの第1位に　「空室に対する対策」。第2位に「修繕・リノベーション・リフォーム」である事が分かりました。
当然のことながらオーナー様にとって空室は切実な悩みです。
当社では、空室対策の一環として、募集形態において他社で例を見ない様々な取り組みをしております。
一例を挙げさせて頂きますと、
●【明治大学と連携し、低予算で抑えられるダンボール家具によるモデルルーム化】
●【オーナー様の承諾の範囲内で自分が暮らす空間を自分好みに合わせて作り上げるカスタマイズ賃貸の導入】
●【モクチン企画と連携し、リノベーションにより木造住宅の価値を高める木造アパート再生プロジェクト】
●【空室物件を有効に活用し、安定して家賃収入が見込める家具付マンスリー】（創業当時より、マンスリーマンションの先駆けであったミスタービジネスに加盟し今年で20年目）等と幅広く取り組みを展開しています。



またインターネットの普及に伴い、昨年より自社ホームページの他、賃貸専用ウェブサイトを新設したことで着実にネットからの反響が増えています。募集広告では店頭看板のこれまでのポップなイメージとは反対に、間取りごと色分けしたシンプルで見やすい看板へとリニューアルしました。

これらの取り組み成果は数字としても表れており、神奈川県全体の空室率16.1%、川崎市川崎区の空室率15.5％、
川崎市幸区の空室率14.5％（不動産情報Home’sより）に対し、弊社は平均空室率4％と、大幅に下回っております。地域密着によるデータ分析、市場調査により入居者ニーズの把握ができておりますので、企画提案により設備のリニューアルから大型リフォーム・リノベーションまで物件力の維持、底上げのサポートもさせて頂きます。入居者様にとって快適な住環境を提供することは長く住んで頂くことに繋がり、結果として空室対策になるものと考えます。
 
次回のセミナーは　「いよいよ増税！！相続実践対策講座」と題して行います。今回同様、ふるってご参加頂けますようよろしくお願い致します。お待ち致しております。

【市場縮小の中の空室対策】
昨年１年間で37万個の新築賃貸住宅が建設される中、人口は24万人（府中市の人口に匹敵）減少しており、賃貸経営は厳しい状況が続いています。
「空室をなんとか埋めたいけれど、家賃を下げたくない！！」と考えるオーナー様も少なくないと思いますが、例えば15年前に、一室あたり800万円掛けて新築された賃貸住宅を、運用されているオーナー様がいらっしゃるとします。
月々7万円で15年間、稼働率90％で賃貸することができたとすると、15年間で1,134万円稼ぐ計算になります。1年間当たり75.6万円、利回りは9.45％となります。
では、こちらの物件、今現在の物件価格はどうでしょうか？
設備や内装の価格が原価償却され、
【旧定率法（平成19年3月31日以前に完成した物件）】
およそ495万円になってしまっていると考えます。
495万円のお部屋にどれだけ稼ぐ力が残されているでしょうか？495万円で利回りが9.45％だとすると1年間で468,720円、１ヶ月あたり39,060円しか稼ぐ力が残されていません。
そこで、内装、設備の改修はもちろんの事、現在の入居希望者ニーズをいち早く捉え、機能の高度化をはかり、建物に新しい価値を与え、稼ぐ力を蘇らせてあげる事がリノベーションです。



本事例のリノベーションとは減価された305万円の50％相当額にあたる150万円前後のお金をかける事で目的は達成でき、新築同様とまではいきませんがかなり近い水準まで家賃UPが望めます。
川崎は賃貸需要も大きくリノベーションによる費用対効果の大きいエリアです。
空室対策のひとつとして考えてみてはいかがでしょうか？

【「顧客満足」向上×営繕・管理×安心・安全＝退去防止・空室対策】
人口減少による、賃貸住宅市場の伸び悩みの中オーナー様の最大の関心事のひとつである
「空室対策」＝「営繕・リフォーム・環境管理」をより効果的に推進して、退去防止と空室問題解決の参考情報としていただくための資料として今年度20期における、11月～5月の7ヶ月間での入居者様及びオーナー様からの「困りごとＳＯＳ」
項目別対応件数順位を表現致しました。


１位　水漏れ（給水/給湯/排水）　　　 54件
２位　設備機器交換（老朽化）　　　　　32件
３位　設備機器修理　　　　　　　　　　　29件
４位　建具調整（玄関・サッシ・網戸）　27件
５位　給湯器故障　　　　　　　　　　　　 22件
６位　エアコン故障　　　　　　　　　　　　22件
７位　共用灯交換　　　　　　　　　　　　 21件
８位　放置（自転車・バイク・ゴミ）　　　15件
９位　騒音苦情　　　　　　　　　　　　　　13件
10位　駐輪場トラブル　　　　　　　　　　12件
※今後ともオーナー様のご理解、ご協力を頂きながら、ＣＳ向上に邁進致します。

テーマ名　オーナー新聞

ページ作成日　2014-07-01