オーナー向け経営情報
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オーナー新聞2021年11月号
2021-11-06
人口減社会到来か！
1958年4月の統計開始以来、初めて前年同月と比べ減少したことが分かった。今月の人口は923万人で、前年同月比909人減で増え続けてきた県人口は今後減少に転じると推測されています。
減少といっても神奈川県の郡部の話で人気エリアの川崎市や横浜市では関係のない話だと思っていませんか？多くのオーナー様から物件をお任せいただいております川崎市・横浜市内の数字を抜粋してみました。各区ともにわずかですが人口の減少がみられます。
（表：神奈川県人口統計調査結果「神奈川県の人口と世帯」より抜粋）
少子高齢化によりこのまま人口が減少した場合、借り手が減って貸し手が増えるので、賃貸市場の入居者獲得競争は激しくなることが予想されます。またその競争の度合いは年を追うごとに激化していくでしょう。時代の変化により需要と供給のバランスが変化すれば従前の考え方や方法は通用しなくなります。
人口減少以外にもインターネットの普及が進み情報が氾濫する現在、少しでも有利な条件で部屋を探そうと、入居希望者の目が厳しくなっています。また、コロナ禍に変わったことは、アフターコロナでも何かしらの形で残っていき多くの人のライフスタイルの変化が予想されます。早い段階で変化を見抜き対応を始める必要がございます。
現在、入居者様が自宅で過ごす時間が増える中、設備のお困りごと・お問合せが増えております。
業務部では11月より多くのご入居者様にご加入いただいておりますＡＴＬＡＳ緊急サポートの内容拡充を行います。
従前は対応のなかった電気・ガスについても対応可能とし、緊急時の迅速な対応を可能にします。
これからもお客様に安心して長くご入居頂けるよう尽力してまいります。
また、オーナー様にも安心して物件をお任せいただけるよう各部連携し、各物件にあわせたご提案させていただきます。
お部屋のお困りごとがございましたらまずはお気軽にご連絡ください。
（業務部：山名）
事故物件告知義務のガイドライン発表
国は10月8日「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。このガイドラインの発表により、今まで曖昧だった告知ルールに指針ができることとなります。
このガイドラインでは賃貸・売買両取引について取りまとめられていますが、今回は賃貸借に焦点を当て、重要なポイントを見ていきます。
≪ガイドライン制定の背景≫
特定の状況で人が亡くなった物件は瑕疵担保責任における「心理的瑕疵」があるとされ、部屋を借りようとする人に対してその旨を告知することが求められます。しかし、「自殺や殺人があった物件」がそれに該当することは明らかだとしても、それ以外のケースについてはこれまで明確な基準が存在しませんでした。
このため個々の不動産取引に際し心理的瑕疵に該当する事案の存在が疑われる場合において、不動産業者によっては人の死に関する事案のすべてを借主に告げているようなケースもあり、不動産業者にとって心理的瑕疵に係る対応の負担が過大となっていることや、亡くなった理由の如何を問わず告知対象にしなければならないと貸主が考え、室内で入居者が亡くなることを懸念して、単身高齢者の入居を敬遠する傾向がみられていました。
これらの点を踏まえて今回のガイドラインでは一般的に妥当と考えられるものが整理され取りまとめられました。
≪告知義務がないもの≫
① 老衰や持病による病死といった自然死
※ただし、死後の発見までに時間がかかり特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合告知義務あり
② 自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の死
③ 隣接住戸や通常使用しない集合住宅の共用部分での死亡（自殺や殺人含む）
≪告知義務があるもの≫
① 居住の用に供する貸室での自殺・殺人・事故死（上記告知義務がないもの②以外）・原因が明らかでない死
② 自然死であっても死後の発見までに時間がかかり、特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合
③ 日常生活において借主が通常使用する必要があり、住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分（ベランダ、エレベーター、共用の玄関、廊下、階段のうち借主が日常生活で通常使用すると考えられる部分）で起きた自殺・殺人等
④ 告知義務がないものであっても、事件性、周知性、社会に与えた影響が特に高い事案
⑤ 取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
≪告知の内容と範囲≫
「告知する内容」については、事案の発生時期、場所、死因について借主に対して告げる必要があります。一方で、亡くなった方の遺族等、関係者のプライバシーに配慮する必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死亡原因や発見状況等を告げる必要はありません。
「告知する範囲」については、事案の発生から概ね３年間は借主に対して上記の内容を告げる必要があります。
≪まとめ≫
今回のガイドラインでは過去に人の死が生じた場合における不動産の取引に際しての指針が示されていますが、これらに該当しないから告知しなくてもよいというものではありません。また、新たな判例や取引実務、社会情勢や人々の意識の変化に応じて見直しが行われていく旨の記載もあります。重要なのはトラブルの未然防止の観点から、個々の事案の内容や借主の意向に応じて慎重に行動するべきであるという点です。
当社においてもこのような事案が生じた際には画一的な対応ではなく、個々の事案に即してオーナー様方と密な連携のもと、事故後の対応やその後の募集方針について慎重に検討しながら進めてまいります。（営業：小宮）
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