オーナー新聞2016年9月号｜一人暮らし｜部屋選びのポイント｜オーナー法人化【更新】オーナー新聞2016年9月号 | 川崎・新川崎・鹿島田の賃貸は第一ハウジング株式会社にお任せ下さい！

オーナー新聞2016年9月号

2016-09-01

【ひとり暮らしの部屋選びのポイントは？】

全国でひとり暮らしをしている、もしくはその予定があり、今春から社会人になる予定の学生、および20～39歳でひとり暮らしをしている独身の社会人男女600名に新生活の時期に向けて「ひとり暮らしと新生活に関する実態調査」を行いました。
 
■ひとり暮らしの部屋選びのポイントは「家賃」「最寄駅、路線・沿線」「間取り・広さ」
ひとり暮らしをしている学生・社会人の男女に対し、「ひとり暮らしの部屋を選ぶ上で、部屋や建物について重視した点は何ですか？」と質問したところ、男女ともに第1位は「毎月の家賃」「初期費用」、第2位は「最寄駅、路線・沿線」、第3位は「間取り・広さ」という結果になりました。
男女で差があったのは「部屋の所在階」で、女性は男性の2倍ほど重視すると回答がでました。
またそれに比例し女性は「セキュリティ」を重視すると回答しました。
 
■部屋選びのポイント、文系・理系でわかれた視点の違いが明らかに！？
「ひとり暮らしの部屋を選ぶ上で、部屋や建物について重視した点は何ですか？」という質問の回答を文系・理系で見たところ、女性については文系・理系で重視するポイントは「セキュリティ」「駅前の距離」「設備」とほぼ同じ条件でした。
一方、理系男子は文系男子よりも「初期費用」をあまり気にせず、「築年数」や「部屋の所在階」、「部屋の向き・日当たり」を重視するといった、物件のスペック重視で選んでいるということがわかりました。
 
社会人となり20代の間は、金銭面が安定しにくいと言う状況に加え、現代では男女問わず将来のために堅実に貯金をする人が増えています。
限られた予算内に収めるためにも、礼金0ヶ月等の初期費用が抑えられる物件に絞り選ぶ傾向もあります。
 
更に、女性ほどではありませんが、近年ではセキュリティを気にされる男性が増えています。オートロックが無くても防犯カメラが有ればもしもの事を考えると安心できるとの声があります。
 
ネットギアが販売する「arlo（アーロ）」は建物にLAN環境が必要ですが、防犯カメラの機材セット（カメラ2台を含む4万9800円（税込））を一度購入すれば、カメラの電池代だけで済むお得な防犯カメラが発売されています。
 
防水仕様なので屋外に設置することも可能です。電池で動作し、ベースステーションとの接続は無線で行うためケーブルいらずで、設置の自由度が高いです。また、パソコンだけでなくスマートフォンからも見る事が可能なので、物件から遠くにお住まいのオーナー様も手軽に状況確認が出来ます。
 
防犯は入居者本人の意識が一番重要ですが、もしもに備え　防犯設備の導入などはいかがでしょうか。
 
スーモニュース　（レオパレス21、「ひとり暮らしと新生活に関する実態調査」）より一部抜粋　　　【営業　前川】　　　　　　　　
　
 
【「法人化」することのメリットを教えて！】

最近、オーナー様より「法人化について教えてほしい」とご相談を受けることが多くなりました。賃貸住宅経営を個人で行う場合と法人化した場合の違いは、単に税率の違いだけではありません。なぜ法人化が増えているのか、メリットは何かを簡単にご紹介します。
 
１． 所得の分散効果
個人の所得税は超過累進税率ですが、法人を利用することでメリットが生まれます。法人の所得をオーナーひとりで得るのではなく、配偶者や子などの親族を法人の役員にして、報酬を支払う形にすることによって、所得分散効果が得られるのです。
 
２．利益と損金の相殺

個人の場合、事業用不動産を売却して譲渡損が出た場合に、給与所得や株の譲渡益など種類の異なる所得から差し引くこと(損益通算）はできません。不動産の譲渡所得同士でしか損益通算できないのです(マイホームの場合特例があります）。
法人の場合は、不動産でも株式でも譲渡損や譲渡益が出た場合に、他の事業の利益や損金と相殺できます。法人の損益計算書に固定資産売却損として計上して、法人の事業の利益と通算してもうよく、全体として利益を圧縮して、節税につなげることが可能になります。
 
３．欠損金（譲渡損）の繰越
個人の場合は、不動産の譲渡損が出た場合に、他の不動産の譲渡益から控除し切れずに損が残ったとしても、翌年以降に繰り越すことはできません(マイホームの場合は、一定の条件で3年間の繰越控除が可能な特例があります)。一方、法人の場合、青色申告した年に生じた不動産譲渡損は9年間に渡って、欠損金として利益から繰越控除をすることができます(2001年から2008年までに発生した譲渡損は7年間）。
 
４．任意償却
建物の減価償却費は必要経費として不動産収入から差し引くことができます。個人の場合、耐用期間に渡って毎年定期的に計上する必要がありますが、法人の場合は、法定の償却限度額までの範囲で任意に償却することができます。つまり、利益が出ている時は減価償却を計上して、利益が出ていないときは償却しないことによって、利益幅を調整することができるのです。
 
５．相続対策・事業承継
個人で相続が発生した場合、所有している不動産の評価額に対して相続税がかかります。また、相続人が複数いるのに不動産が1つしかないと分割で揉めるおそれがあります。
しかし、法人の所有している不動産に対しては相続税がかかりません。法人の株主であるオーナーが所有していた非上場株式に対して相続税がかかりますが、不動産の相続と違って移転登記の必要がなく、株式の相続によってスムーズに遺産分割をすることもできます。また、オーナー(被相続人)が生存中は、子どもたちや妻へ、役員報酬あるいは給与の形で、早くから資産を移転できるというメリットがあります。将来の相続税の納税資金に充てることもできるでしょう。
 
６．金融機関からの借入
法人に対する融資は、過去3年間の決算書など経営実態に対する審査がありますから、個人よりも融資が下りにくい傾向が以前はありました。また、融資が下りるとしても、金融機関による格付けがあるため、個人よりも金利が高くなることが多かったのです。
しかし最近では、不動産投資を目的とした資産管理会社（賃貸事業だけを目的とした）を利用した場合、こうした制約が以前よりも緩くなっています。金融機関にもよりますが、個人と法人（賃貸事業だけを目的とした）で大きな差がなくなってきました。以前のような融資に関するデメリットが薄れているといえます

法人化は良い面ばかりとは限りません。
元の個人としてのオーナーから法人に不動産を売却する際の諸費用、
法人設立の経費、税理士報酬など、さまざまなコストもかかります。
全体の収入とコストのバランスを十分に吟味した上で実行することが大切です。
 
法人化をご検討の際はぜひ、当社にご相談ください。【企画室・青木】



 

テーマ名　オーナー新聞

ページ作成日　2016-09-01