不動産ご相談事例集
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投資用物件を初めて買うときは、どの様にしたら良いか？ パート2
2019-08-31
こんにちは。
投資用物件を初めて買うとき パート2です。
あまりにも時間を空けすぎると忘れてしまうので、
早めの更新です。
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よし！前回実質利回りを勉強したし、
バランスを考えながら自分にあった物件を選ぼう！！
さて、自己資金２，０００万（仮）あるし、
あと、４，０００万円借りて、一棟マンション（アパート）を購入しようか
まずは、８００万円を使って、区分所有建物（分譲マンションの一室）を買おうか・・・・
永年勉強された方であれば問題ないですが、初めての購入で一棟マンション（アパート）は、
対応できない方もいるので、私個人的には、現金で区分所有建物（分譲マンションの一室）を
購入した方が良いと思います。
「いや、自己資金を使ってしまったら、大きな物件を買いづらくなるではないか！！」
とお思いの方もいるかもしれませんが、
一概にそうではありません。
なぜなら、「購入した区分所有建物（分譲マンションの一室）にも価値があるから」です。
800万円満額とまでは言わないまでも、次回ローンを組む際に評価してくれますし、
何せ、「投資マンションを購入して運用した実績」ができます。
ですので、区分所有建物数部屋 → 一棟マンションの流れが、良いと思います。
では、次です。
購入するには、新築がいいの！？ 中古がいいの！？
駅近の好立地等なら違うこともありますが、
基本的に中古が良いと思います。
え！？新築の方がきれいでいいじゃない！という意見が大半かと思います。
私も自分で住むなら新築に住みたいものです。
「ではなぜか」
例えば、
新築！ ８００万円 駅１０分 賃料６０，０００円
築20年！ ８００万円 駅１０分 賃料６０，０００円
こんなうまくはいかないかと思いますが、みなさんはどちらを購入しますか？
新築！きれいな方がいい！？ですか？
絶対ではありませんが、新築時に６０，０００円の賃料なのに、
１５年後６０，０００円で貸せますか？
20年も経っているのに、６０，０００円で貸せるのであれば、
リフォームすれば、賃料高くなる可能性もありませんか？
また、売却も想定されていますか？
新築800万円 → 10年後 → ？万円
築20年800万円 → 10年後 → ？万円
日本人は新築・新品が大好きです。
駅近の好立地等・人気エリアでない限り、新築は買った瞬間に価値が下がります。
よって、世の中にこのような物件があった場合
新築 鹿島田駅 徒歩15分 1Ｋ １，５００万円 実質利回り４％
築20年 川崎駅 徒歩7分 1Ｋ １，２００万円 実質利回り５％
お部屋のリフォームの状況の確認は必要ですが、
築20年 川崎駅 徒歩7分 1Ｋ １，２００万円 実質利回り５％を選びます。
もしリフォームをしてなかったとしても、差額の３００万円があればフルリフォームができます。
みなさんも、数年後いくらで貸せるのか、
売却はしやすいのかも考えてみてみましょう！
テーマ名
ページ作成日 2019-08-31
