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賃貸経営の事業承継

2017-03-03

賃貸経営の事業承継

不動産賃貸事業の経営者の引退年齢はいくつになるのでしょうか？

全産業の経営者の平均引退年齢の推移は上昇傾向にあり、経営者の高齢化が進んでいるようです。規模別には小規模事業者の方が中規模企業経営者よりも引退年齢が高くなっています。

不動産賃貸経営では、相続が発生するまで、ご自身で賃貸経営を続けられる方が多いと思われます。つまり、相続発生と同時に相続人がいきなり事業の承継を行うことになるケースが少なからずあるということです。そのような場合、相続人は相続があった瞬間から賃貸経営を始めなければならず、何もわからないと困惑して当然です。

●スムーズな事業承継のために

まずは事業の後継者を決めること。そして、賃貸経営の想いを明確にすることが引き継ぎやすくなるポイントです。

事業の重要な意思決定はオーナー自らがやらなければなりません。建物の老朽化に対する大規模修繕や、設備の変更、ニーズに応じたリノベーションなど、事業に対する再投資と収益性に関して経営判断を行うことが不動産オーナーには求められます。そうした時に、賃貸経営の方向性や認識がある程度定まっていると判断しやすくなります。

…具体的には…

①資産管理表を作成・共有

物件ごとに「立地」「建築概要」「管理状況」「借入金」などの内容で確認し、今後５年、１０年でやるべきことをリスト化しておくと安心です。そして、これまでの修繕履歴や、管理会社、修繕・内装業者、税理士など外部で経営をサポートしてくれるパートナーについてきちんと知らせておくことが大事です。

②事業改善計画を作成・共有

古くなって空き室が目立つ物件や借入金が多額に残っている物件は承継者にとって負担です。先代オーナーがしてこなかったしわ寄せは全て承継者に降りかかります。

建物のメンテナンス、借入金の返済計画などを見直し、修繕積立金のねん出、借換えなど行い、さらに物件の立地からターゲットを絞り込むなどの空き室対策を実施し、物件のバリューアップを図ります。

また、賃貸住宅の供給過剰が続いている昨今、所有する資産全体の中で、残す資産、組み替える資産を見極めて判断することも重要です。

③事業承継の実施

相続税対策や遺言書作成、法人化などを実行。漠然とした中で相続税対策をするよりも、何をどう引き継ぐかがある程度明確になってからの方が無駄がなく有効です。

また、事業承継を滞りなく行うには承継する側、される側ともに双方の意思疎通がスムーズであることがなにより重要です。

参考：「全国賃貸住宅新聞」　㈱全国賃貸住宅新聞社

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ページ作成日　2017-03-03